O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um dos encargos que os brasileiros precisam se preocupar todo início de ano, mas muitos ainda possuem dúvidas sobre como ele é calculado. Com esse conhecimento, é possível até mesmo identificar algum valor indevido, por isso a importância de saber como ele é feito. Para entender mais sobre como calcular o IPTU e ainda o que é esse imposto, como ele é cobrado e como efetuar o pagamento, continue com a leitura.

O que é o IPTU?

Mas afinal de contas, o que é o IPTU? Esse imposto é da competência do município e é cobrado anualmente dos contribuintes que possuem propriedade urbana, sejam casas, prédios ou estabelecimentos comerciais. Os imóveis rurais também geram a sua parcela de contribuição, mas por meio do ITR (Imposto Territorial Rural).

Como o IPTU recai sobre a propriedade, o contribuinte deverá pagar pelo número de imóveis em seu nome, independentemente de quantos imóveis forem, mas cada um com seu valor específico. Se a propriedade for urbana, mas for apenas um terreno, sem construção, então o encargo a ser pago é o ITU (Imposto Territorial Urbano).

Uma observação bem importante que acaba passando despercebida é a de que o IPTU está permanentemente ligado ao imóvel, independente de eventuais transações de compra e venda. Ou seja, isso quer dizer que a cobrança é regular. Portanto, uma das atenções que se deve ter antes de adquirir um imóvel é a verificação dessa propriedade junto ao município, pois, se houver qualquer pendência, o atual proprietário deve ser responsabilizado.

Outro ponto de atenção é que o IPTU só pode ser cobrado se houver assistência de dois desses serviços públicos ao imóvel: calçamento, abastecimento de água, canalização de água pluvial, sistema de esgoto sanitário, rede de iluminação pública, posto de saúde ou escola primária.

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o preço da propriedade estabelecido pelo poder público. Sobre ele, é realizada a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos definidos pelos municípios. O imposto é reajustado anualmente, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Há um limite para esse aumento, a depender de cada cidade.

Cada município possui uma legislação própria que regulamenta a cobrança do encargo. Mas em praticamente todas as cidades do país, o IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o preço da propriedade estabelecido pelo poder público. Além disso, cada município possui critérios de tipo do imóvel, tamanho do terreno, localização, área construída, entre outros, que influenciam no encargo. O imposto é reajustado anualmente, com base na valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Há um limite para esse aumento, dependendo de cada município.

O que é o valor venal?

Para entender melhor como o cálculo do IPTU é feito, precisamos saber o que é o valor venal. Resumidamente, é uma estimativa do preço do m² da área específica onde está localizado cada imóvel realizada pelas prefeituras, com base nos preços praticados pelo mercado imobiliário local. Em geral, é aplicada a seguinte fórmula:

Valor venal = VR (valor unitário residencial) x a posição exata do imóvel na quadra x tipo de edificação do imóvel x tempo de vida do imóvel* x total da área (compreende o terreno em si e a área construída).

*desde a emissão do “habite-se”, reconstrução ou ocupação.

Vale destacar que cada município tem liberdade para adotar o método de cálculo que preferir. Então, pode haver algumas particularidades. Nesse caso, basta apenas você efetuar as alterações necessárias com a base.

Quem tem direito à isenção do IPTU?

Esse é outro item que cada cidade tem a sua peculiaridade, mas em muitos casos, beneficiários e pensionistas do INSS de baixa renda têm isenção que pode ser parcial ou total de acordo com a renda de cada um. O mesmo vale para organizações de incentivo ao esporte, instituições que exercem algum trabalho de caráter social e imóveis particulares cedidos ao poder público.

Como cada cidade tem suas especificações, antes de solicitar a isenção do IPTU, você precisa conhecer a legislação da sua cidade e verificar na prefeitura se terá o direito ao benefício.

Como é feito o pagamento do IPTU?

Você tem a opção de pagar o IPTU à vista no início do ano ou parcelado ao longo dele., o que vai depender do seu planejamento financeiro. Para estimular o pagamento à vista, muitas prefeituras oferecem descontos em parcela única, sendo indicado por especialistas como uma boa opção se você tiver o valor disponível.

Mas o pagamento parcelado do IPTU acaba sendo uma opção para a grande maioria das cidades brasileiras. Ele é feito em 12 parcelas e chega no endereço do imóvel no ano anterior ou no primeiro trimestre do ano, de modo que o contribuinte possa quitar o valor ao longo do ano.

Existe a possibilidade de negociar valores em atraso?

É importante regularizar a sua situação, pois em casos de inadimplência, além das multas e juros, também ocorre a inscrição no cadastro de Dívida Ativa (um cadastro feito pelo poder público para os contribuintes que estejam em débito), no Cadin municipal, instauração de processo de execução fiscal e, em últimos casos, a prefeitura pode entrar na Justiça para pedir a penhora ou até o leilão da propriedade para cobrir o pagamento do tributo.

Em caso de estar com parcelas em atraso, primeiramente, notifique a prefeitura para regularizar sua situação. Como as prefeituras costumam estimular o pagamento da dívida com descontos e opções de parcelamento, o ideal é tentar negociar a melhor forma de quitação da sua dívida.

Em caso de contrato locatício, quem paga o IPTU?

Talvez essa seja uma das principais dúvidas entre as partes de um contrato locatício. Em caso de aluguel do imóvel, a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91) estabelece que o pagamento do tributo pode ser acordado entre as partes no momento do contrato. Ele pode ser repassado ao inquilino como condomínio, porém a responsabilidade final é sempre do dono do imóvel.

Lembre-se de sempre ter as suas finanças organizadas, para não haver transtornos graves depois por questões de inadimplência, como o risco de perder o seu imóvel. Além de comprometer o bem-estar dos moradores da sua cidade, pois o dinheiro do IPTU é destinado em boa parte para a infraestrutura do município.

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Maiara Tófano

Maiara Tófano é Sócia Proprietária e Corretora de Imóveis na Tófano Imóveis, bacharel em Direito, Avaliadora de Imoveis Inscrita no CNAI – Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imoveis, Bacharel em Direito e Especializada em Direito Imobiliário pela FGV (Fundação Getulio Vargas), Curso em Fotografia Imobiliária, Apresentação de Imoveis e Programa de Desenvolvimento de Líderes para Mercado Imobiliário. Selecionada entre 10 empresários nacionais para participar do Mentoring Guilherme Machado.